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囤房稅與居住正義

2021-10-01 專欄作家 彭建文

近年房價高漲,即使政府推出一系列「健全房市方案」,但國內房價仍持續上漲。故不少人士認為囤房稅是政策所欠缺的最後一塊拼圖,但財政部對囤房稅則持較保留態度。


囤房稅顧名思義是針對擁有多戶非自住房屋者所課徵的懲罰性稅負。國內以往操作方式是將個人自住(含配偶與未成年子女)房屋上限設定為三戶,在未出租或營業使用下可適用1.2%的房屋稅率。第四戶起視為「非自住」,稅率則為1.5%~3.6%,由地方政府自訂差別稅率。不過,目前僅有台北市、連江縣、宜蘭縣、桃園市、新竹縣等五個縣市的囤房稅高於1.5%,其他17縣市對於超過三戶以上房屋稅率都維持1.5%。


值得注意的是,房屋稅應納稅額等於房屋評定現值(稅基)乘上稅率,即決定房屋稅高低的因素,除中央負責訂定的「房屋稅率」外,還有地方政府負責評定的稅基「房屋評定現值」。但自1982年後各縣市鮮少有調整或調整幅度不足,導致房屋評定現值與其市價落差相當大,房屋稅的有效稅率明顯較名目稅率為低。


囤房確實不是值得鼓勵的現象,但課徵囤房稅是否就能落實居住正義則有待商榷。因為要使囤房的高資產族有感,首先房屋稅的稅基與稅率必須同步大幅調高,此部分需要中央與各地方政府共同配合,但在政治現實與選票考量下恐相當困難。


其次,即使囤房稅能讓高資產族有感而進行資產調整,其釋出房屋的可能流向是到目前囤房數較少者,而非所謂的無殼蝸牛,此點可從財政部今年7月21日發布最新房屋稅籍個人歸戶統計獲得印證,因為今年囤房大戶(非自住房屋十戶以上)人數為1,703人,較去年1,747人略有減少,但有50.22萬人持有非自住房屋,較去年成長4.2%,其中以持有一戶非自住屋者最多,達39.95萬人(79.54%),不論人數或占比都較去年大幅成長。


第三、據國內外實證文獻,持有期間長短是判斷房市投機者最重要的指標,投機者通常是短期進出而非長期持有,所以要落實居住正義,真正應打擊者恐非囤屋者,而是短期投機炒作者。


第四、囤房稅的課稅成本相當高,因為房屋稅籍檔的房屋未必都是住宅,在稽查技術上可能耗時耗力,且不同縣市房屋稅的稅基差異甚大,數量多寡未必能反映價格高低。最後,個人認為不動產投機炒作的根源在於土地,若不考量土地的嚴重投機與壟斷,僅專注於囤房則有失偏頗且效果有限。


面對當前全球量化寬鬆貨幣政策與超低利率所引發的房價上漲,全球國家房市幾乎無一倖免,但政府所有可運用的政策工具中,幾乎無短期的特效藥可以解決此問題。個人認同財政部有關囤房稅並非落實居住正義最佳良方的說法,但並非要財政部不作為,國內現行地價稅、房屋稅、土地增值稅、及房地合一所得稅的不動產稅架構可說非常特異,但其效果卻明顯不佳,完全無法達到平均地權「地盡其利,地利共享」的目標,故必須根本性加以改革。


要健全房市,個人建議在短期治標以無須修法的央行選擇性信用管制為主,中長期治本則應以健全住宅租賃市場與改革不動產稅制為主,個人建議內政部與財政部應積極評估「房地合一持有稅」的可行性,將地價稅與房屋稅加以整併,以符合現行大多數不動產為土地與建物合併的現實,並透過電腦大量估價方式客觀評估不動產的稅基,藉以控制不動產的實質稅率,如此不但可減少政府現行評估公告地價、公告現值、及房屋評定現值的龐大作業成本,也可避免政府評定價格與市價出現巨大落差的問題,如此居住正義方能在長期逐漸被落實。(作者是台北大學不動產與城鄉環境系教授)

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