法拍屋買賣？買家或前屋主，都要注意稅金！

很多人都想去法院拍賣房子，看能不能撿便宜。2024年上半年全台法拍移轉棟數達到 1,840 棟，2025年第一季全台拍賣移轉棟數來到609棟，很多人以為房子被法拍，過去欠的錢就沒了，或是買到法拍屋就沒事了。大錯特錯！法拍屋的稅金問題沒那麼簡單，不論你是買家還是前屋主，都要搞清楚！

一、你是法拍屋買家？別只顧著高興！

恭喜你買到法拍屋！先別急著開心，兩個重要稅金別忘了：

1. 契稅：30天內要繳，不然會被罰！

只要你買房子，不管是不是法拍的，都要繳 契稅。

• 時間點： 從法院給你「房子的所有權證明」那天開始算，30天內，你就要去稅務局繳契稅。

• 怎麼算： 契稅的金額會從你拍到的價格和政府公告的房屋價值中，選比較低的那個來算。

• 拖延的後果： 如果你沒在 30 天內繳，除了補繳，還會被罰錢喔！

2. 法拍土地：小心便宜買，卻貴貴賣！

如果你是買法拍土地，雖然一開始買得便宜，但未來你再賣掉的時候，可能要繳一大筆土地增值稅，把賺的錢都吃掉。

• 陷阱一：買太便宜，反而變「貴」的成本！如果你買的土地價格，比政府公告的土地價值低很多，那這個低價未來會被當作你的「買入價」。這樣你以後賣掉，帳面上看起來賺很多，結果土地增值稅也跟著爆高！

• 陷阱二：土地以前沒繳稅，現在一次補回來！有些土地以前因為特殊原因（比如是農地），可能沒繳過稅。等你買到再賣掉時，因為過去的稅沒算進去，這次要繳的土地增值稅就會非常高。

買家小提醒： 雖然你不用幫前屋主繳他欠的稅，但從你拿到房子的所有權證明那天起，房子的房屋稅和地價稅就變成你要繳了！而且，買法拍屋可能還會有其他問題，像屋子裡還有沒有人住，這些都要先搞清楚。

二、你是法拍屋前屋主？不代表賣了沒事！

很多前屋主以為，房子都法拍了，以前欠的稅就不用管了。錯！錯！錯！

1. 土地增值稅、地價稅、房屋稅：優先扣，不夠還是要你補！

這些稅款很特別，法院在分賣房子的錢時，會優先拿去繳這些稅。

• 重點來了： 如果賣房子的錢，扣掉這些稅之後不夠還，剩下的錢你還是要自己補繳！。

2. 房地合一稅或綜合所得稅：不管有沒有賺，都要報！

即使你的房子是被法院強制賣掉的，你可能沒拿到錢，甚至還賠錢，一樣有稅務責任：

• 房地合一稅：如果你的房子是在 2016 年後才買的，就算是被法拍，不管有沒有賺錢，都一定要申報房地合一稅。

  • 怎麼報： 用房子賣掉的價格，減掉你當初買的價格和一些費用來算。

  • 期限： 記得在房子過戶後的 30 天內主動申報！沒報被抓到，除了補稅還要罰錢。

• 綜合所得稅：如果房子是在 2016 年前買的（舊規定），那賣掉房子賺到的錢，就要併到你當年的綜合所得稅一起繳。

記住：法拍屋不是撿便宜這麼簡單！

總之，不論你是買法拍屋，還是房子被法拍，這些稅金問題都非常重要，千萬不能馬虎。最好在處理之前，先問問財富管理顧問或專業會計師，才不會花錢又被罰錢！

圖說：法拍屋買家與前屋主都要留意課稅問題／Photo credit: Pixabay