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繼承家人的房子自住 這二大稅務議題必留意


2021/12/22 18:08:02

經濟日報 記者程士華/台北報導



住在從家人繼承而來的房裡,共有二大稅務議題須留意。專家指出,首要問題在於產權可能與兄弟姐妹共有,進而影響房屋稅及地價稅的減免;其次,若維持產權共有狀態,未來若家人欠繳房屋或地價稅,也要當心揹上連帶責任。



繼承「公同共有」房地 仍可申請自住優惠



屏東一位陳先生(化名)今年因意外過世,留下太太吳小姐(化名),以及三名未成年子女。由於陳先生原先正值壯年,對於後事沒有太多規畫,他在屏東留下的房屋,依法由吳太太與兒女們繼承,變成法律上的「公同共有」房屋。


除了屏東共有房屋之外,吳小姐在高雄市及台南市,又各有一間房在她名下,是供其他家人居住的自用住宅。然而吳小姐擔心,雖然她確實跟三位子女住在屏東這間房,但由於缺乏完整產權,自住優惠會不會受影響呢?


房屋稅的自住稅率為1.2%,是各種使用形態中最低的課稅模式,屏東縣政府財稅局表示,要適用此項優惠,須滿足三個要件:首先,房屋本身沒有出租;其次,房屋必須由屋主本人、配偶或直系親屬實際居住;第三,本人、配偶及未成年子女等,全國可適用自住稅率的戶數,合計最多三戶。


財稅局官員表示,除了吳小姐之外,坊間許多「公同共有」狀態的房屋,都是因繼承而產生,除了跟未成年子女共有,有時甚至會跟兄弟姐妹共有,這讓自住認定變得很複雜。


官員表示,原則上對於公同共有的不動產,對於各個共有人而言,持有潛在應有的部分,符合上述自住要件,依然可以申請房屋稅自住優惠;若是設有戶籍,地價稅的部分也有機會適用優惠。



跟未成年子女共有戶數、持分可合計


特別在吳小姐的案例中,她的共有人是未成年子女,難道要就每個人潛在持有的部分,分別申請自住優惠嗎?這樣會不會造成戶數重複計算,超出法定三戶規定?


財稅局指出,這方面其實也有放寬,如果共有人之間的關係,是配偶或未成年子女,財政部提供的認定方式,在於上述房屋共有人所持有的房屋部分,在認定自住戶數時,皆以一戶計算,以便讓從家人手上繼承而來的房屋,都能適用自住優惠。


針對公同共有房屋,地價稅的認定模式也差不多,但官員提醒,對於繼承後的土地,須在每年9月22日前,向稽徵機關提出申請,才能重新適用自住用地優惠,房屋如果確實設有戶籍且供家人自住使用,建議把握申請時間,同步申請地價稅、房屋稅自住優惠。



兄弟姐妹欠稅 每人都有連帶責任


特別對於此類繼承而來的房屋,台中市政府地方稅務局更提醒,如果未特別約定土地管理人,原則上所有公同共有土地的地主,都對該塊土地的地價稅,負有連帶責任。


稅務局指出,在實務做法中,公同共有土地大多會申請分單繳納地價稅,兄弟姐妹間依照約定的比例分單,即便如此,一旦分單後萬一出現共有人未繳納地價稅的情形,可能會導致全家人都負上連帶責任,被稽徵機關同時請求代償稅款,在比較嚴重的案例中,還可能面臨強制執行。

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