房地合一2.0：6大重點速懂
- 財管台灣財富管理交流協會
- 8月1日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：8月4日
在台灣買賣房子，除了房價動輒數百萬甚至上千萬，還有一筆不能忽視的開銷：稅金！很多人以為只要房子賣得賺就好，但如果你沒搞清楚「房地合一稅2.0」，小心賣完才發現稅金超乎預期，直接讓利潤大縮水！
這篇文章用最簡單的方式，幫你一次搞懂這個最新稅制，特別是6個一定要知道的重點，讓你買賣安心又省稅！
一、什麼是「房地合一稅」？為什麼有1.0和2.0？
在2016年以前，台灣的房屋和土地是分開課稅的：
房屋賺的錢要算進「綜合所得稅」
土地則只要繳「土地增值稅」
這種方式被認為稅制不公平，也容易被炒房客鑽漏洞避稅。
所以政府在2016年推出「房地合一稅1.0」，把房屋和土地合併起來，算你整體交易的利潤，再課所得稅。
但1.0上路後還是有很多避稅方式，比如開公司買賣、炒預售屋等等。於是政府又升級成「房地合一稅2.0」，從2021年7月1日正式上路，課稅方式變得更嚴格也更全面。
二、房地合一稅2.0 的 6 大重點，一次看懂！
✅ 1. 短期賣房稅很重，高稅率延長適用年限！
政府鎖定炒房族，只要是短期賣出，就會被課重稅：
持有期間 | 稅率（一般人／公司） |
2年內 | 45% |
2~5年 | 35% |
5~10年 | 20%（僅適用一般人） |
10年以上 | 15%（僅適用一般人） |
🔺 外國人或非台灣稅籍者：不論持有多久，賣房一律最高 45% 或 35%！
✅ 2. 課稅範圍擴大，預售屋和股權交易也跑不掉！
以前有人炒預售屋、或是透過買公司股權來間接買房來避稅，現在都不行了：
預售屋轉讓：你只要把預售屋（還沒交屋的）賣掉，也要課房地合一稅。
公司股權交易：如果你買的是一間主要資產是房地產的公司（房地產佔總資產超過50%），即使是股權交易，也會被當作房地產交易課稅！➡ 這就是俗稱的「買公司、賣資產」避稅路線被堵死了。
✅ 3. 土地價值不能亂灌水，避免虛報現值避稅
過去有些人會故意把土地價格灌高，這樣在報稅時看起來好像房子賺比較少，就可以少繳稅。
現在新制規定：「土地增值金額」只能照政府公告的土地現值來算，不能超過這個數字。➡ 這招可以防止大家亂報金額來避稅。
備註：課稅基礎＝房地收入 - 成本 - 費用 - 土地漲價總數額
✅ 4. 這5種情況不受影響，稅率照舊！
為了照顧正常自住、都更、非自願性賣房等情況，政府設立了例外條款：
➡ 維持 20% 稅率（不用被課重稅）：
被迫出售（如：調職、強制執行等）
合建分回房屋的首次出售
都更或危老重建後第一次出售
公司蓋好房子第一次賣出
➡ 甚至免稅或只課 10%：
如果是自住，而且「設籍＋持有滿6年」，且利潤不超過400萬 → 免稅！
✅ 5. 什麼時候買、什麼時候賣？決定是否適用新制
要適用房地合一稅2.0，必須同時符合這兩個條件：
房屋購買日期在 2016年1月1日之後
出售時間在 2021年7月1日以後
如果兩個條件都符合 → 恭喜你，準備依照新制繳稅了 😅
✅ 6. 稅怎麼算？記得收好「所有單據」
課稅所得的計算方式是這樣的：
賣價 –（購屋成本＋裝修費用＋仲介費等必要支出）= 課稅所得
然後再依照持有期間對應稅率來課稅。
🔔 重點提醒：要合法節稅，你一定要保留這些單據：購屋契約書、裝修發票、仲介服務費收據、貸款文件等，未來才能扣除成本。
三、結語：房子賣得好，也要稅算得清！
房地合一稅2.0 的重點，就是政府要打擊炒房，讓房價回歸正常，也保護首購族和自住需求。
但對於一般人來說，最重要的是：
✅ 清楚自己持有房產的時間✅ 了解是否屬於特殊情況可以用低稅率✅ 所有相關支出要有單據，才能節稅✅ 有疑問就找稅務專家或會計師諮詢
畢竟買賣一間房動輒幾百萬、上千萬，弄錯稅制可能損失數十萬甚至更多！
記得，房子賣得好很重要，但賣後的稅要算得更清楚，才能真正守住你的獲利！
參考來源：財政部／房地合一稅2.0改革重點
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