🏠 賣舊房別漏稅！國稅局：有憑證就「照實報」
- 財管台灣財富管理交流協會
- 8月1日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：8月4日
你有在 2015 年底（民國 104 年 12 月 31 日前）買的房子嗎？最近要賣掉？那你千萬要搞清楚該怎麼報稅，因為這種房子屬於「舊制房屋」，課稅方式和現在的房地合一稅制度不一樣！
國稅局最近就提醒：賣掉舊制房屋，不能亂報，該算的獲利就要老實報！不然被查到可是會被罰錢的。
🧮 舊房子怎麼算稅？關鍵是「實際成本」
你賣房子賺的錢，在稅務上叫做「財產交易所得」。針對舊制房屋，原則上要用「照實計算」來申報，也就是：
賣價 − 成本 − 必要費用 = 獲利（課稅所得）
成本指的是你當初買房子的價格，必要費用包括：仲介費、裝修費、契稅、土地增值稅、代書費等等。
而因為舊制制度下是房屋與土地分開課稅，所以這個「獲利」還要再乘以房屋的比例（用房屋評定現值除以房屋＋土地公告現值）後，才是你真正要報稅的金額。
📊 實例解析：小明賣老家怎麼算稅？
小明在 2013 年用 2,400 萬元買了一間高雄透天厝，又花了 120 萬裝修。2024 年他賣出，成交價 3,500 萬元，仲介費與其他費用共 180 萬元。
這間房屋的評定現值為 200 萬，土地公告現值為 300 萬。
來算算看：
總獲利：3,500 萬 − 2,400 萬 − 120 萬 − 180 萬 = 800 萬
房屋佔比：200 萬 ÷ (200 萬 + 300 萬) = 40%
房屋獲利：800 萬 × 40% = 320 萬
👉 小明應該申報的課稅所得就是 320 萬元，併入當年綜合所得稅。
❗ 沒單據怎麼辦？國稅局會「幫你算」，但不見得划算！
如果你找不到當初的購屋合約、發票、收據，國稅局也查不到，就會退而求其次，用「推估標準」幫你算所得。
▪ 情況一：高價房屋 → 用成交價推估獲利
只要你的房子賣得夠貴（依地區不同，有門檻），就會用以下公式計算：
成交價 × 房屋比例 × 20% = 課稅所得
例如小明的房子賣了 3,500 萬，在高雄超過 3,000 萬元門檻 → 符合高價房屋。
推估計算為：
3,500 萬 × 40% × 20% = 280 萬元
👉 這個推估出來的數字其實比實際獲利（320 萬）還少，但你沒得扣費用，也可能會吃虧。
▪ 情況二：不符合高價 → 用房屋現值比例計算
如果你賣的房子價值沒這麼高，國稅局就會依房屋評定現值的某個比例，例如 37%，來當成你獲利金額。
這比例會依不同縣市與地段略有不同。
🔍 國稅局強調：有單據就該照實申報，否則會被查！
很多人明明有保存合約、收據，但卻貪方便用「推估法」來報稅，以為這樣比較便宜。國稅局直接警告：
這種明明可以照實計算卻硬要用推估的情況，會被列為「查核重點」！
所以，只要你能拿出：
買房合約書與價金憑證
裝修、代書、仲介費等發票
契稅、土地增值稅繳款證明
就要乖乖照實申報，不然一旦被查，除了補稅，還可能被開罰單！
🧾 報錯怎麼辦？快補報有機會免罰！
2024 年的報稅期限已經過了，但如果你發現自己漏報或報錯房屋所得，還是可以自動補報、補稅，而且根據《稅捐稽徵法》：
只要你在：
沒被檢舉之前
國稅局還沒啟動調查之前 主動補報、補繳稅金 + 利息，就有機會 免罰金！
✅ 總結：賣舊房，記得這幾件事！
👉 有單據就一定要「照實申報」
👉 沒單據再使用國稅局的「推估標準」
👉 不確定怎麼報？找國稅局或會計師協助
👉 如果錯了，越早補報越有機會免罰！
這不是小錢的事，賣一間房子動輒幾百萬甚至上千萬，報錯稅不只傷荷包，還會留下紀錄，千萬別大意！
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