出售預售屋再買房，想退稅卻踢鐵板？一文秒懂為何不符資格！

想像一下，你辛苦投資的預售屋終於漲價了，你決定賣掉它，把賺來的錢拿去買一間夢想中的新家。新房買了、舊屋賣了，房地合一稅也繳了，你心裡想著：「太好了！接下來就等著申請『重購退稅』，把一部分稅金拿回來囉！」

等等，先別急著高興！

最近財政部發出了一個重要的提醒，許多人就是因為忽略了這一個「關鍵細節」，導致申請重購退稅被國稅局打槍，白白損失了一大筆錢。

到底是什麼關鍵細節？

簡單來說，如果你賣的是 「還沒蓋好、還沒交屋的預售屋」，然後買了一間 「已經蓋好可以馬上住的成屋」，那麼 「重購退稅」的優惠，你可能就不適用了！

你可能會覺得：「這不對吧？我都是為了換房自住啊，為什麼不能退稅？」

這就是問題的癥結所在了。

先讓我們來複習一下。「重購退稅」是政府為了減輕「換屋族」的負擔而設立的。簡單來說，就是你賣掉一間自住的房子，然後在 兩年內 又買了一間新的自住房，那麼你繳的房地合一稅，就有機會按比例退回來。

舉個例子：你賣掉一間舊屋賺了100萬，繳了20萬的房地合一稅。後來你買了一間比舊屋更貴的新房。如果這兩間房子都符合「自住」的條件，那麼你繳的20萬稅金，就可以全額退給你。如果新房的價格比較低，就會按比例退稅。這項政策的用意，就是希望大家換屋時不要有太大的稅務壓力。

問題就出在「自住」這兩個字。

財政部的規定很清楚，要申請重購退稅，你出售的那間房子和重購的那間房子，都必須符合「自住」的事實。

「自住」是什麼意思？就是你、你的配偶或未成年子女，在這間房子裡有設戶籍，並且真正居住，而且不能有出租或當作辦公室使用。

現在回到預售屋。

當你賣掉一間預售屋時，它通常還只是一張合約、一塊地，甚至只是一個工地的骨架。 你 根本還沒拿到鑰匙，也沒辦法搬進去住，更別說設戶籍了。

既然這間預售屋從頭到尾都沒辦法符合「自住」的條件，那麼即使你後來買了成屋自住，這筆交易的「出售方」就不符合重購退稅的資格。

這就像是，你想申請「好學生獎學金」，但你出售的舊房子的「成績」一開始就不及格，所以就算你重買的新房子「成績」再好，這份獎學金也跟你無緣了。

除了預售屋，還有一個常見的誤解是：「只要是住宅類的產品，都可以申請退稅。」

這也是錯的！

財政部明確表示，重購退稅只針對 「自住」 的房屋。如果你出售的是 「用來出租的套房」，或是 「用來當工作室的店面」，即使你後來買了新的自住房，這筆交易一樣不適用重購退稅。