賣房免稅關鍵：滿足三條件才是真的「自住」
- 財管台灣財富管理交流協會
- 8月21日
- 讀畢需時 2 分鐘
買房本來就是人生一大筆開銷，如果辛苦存錢買到房子，未來轉手還得繳高額稅金，真的會讓人心疼。所幸，財政部針對「自住房地」有設計優惠，只要符合三大要件，就能享有 400萬元免稅 的優惠，超過部分再以10%課稅。簡單來說，就是政府希望保障大家的自住需求，讓真正拿來住的房子，賣掉時不用背上過重的稅務壓力。
那麼，問題來了——到底怎樣才算「自住」？又該怎麼判斷自己能不能拿到免稅優惠？以下就重點說明。
三大要件一次搞懂
設籍＋持有＋居住都要滿六年房子必須登記在你（或配偶、未成年小孩）的戶籍，並且持有及實際居住都連續滿六年。光有設籍但沒住，還是不算。
六年內不能出租或拿來做生意自住房就是要「真的住」，所以如果你把房子拿去租人，或是當成工作室、店面，都不符合資格。
六年內只能申請一次優惠你、配偶、小孩都算一個家庭，只要其中任何人六年內用過這個免稅優惠，其他人就不能再申請。
真實案例提醒
國稅局舉了一個例子：甲君在 107 年受贈一間房子，登記戶籍在裡面，但實際上他一直在外地讀書、工作，房子也有出租給別人。結果到 113 年把房子賣掉時，本來以為能扣掉 400 萬免稅額，只需繳 17 萬多的稅。但經查發現不符合「自住」條件，最後稅金直接變成 114 萬！差了將近百萬。
關鍵提醒
如果你計劃未來要賣房子，一定要先想清楚「這間房子有沒有真的自住？」
只是把戶籍遷過去但沒住，絕對不算。
房子有出租紀錄，更是直接被排除。
申請免稅資格，最好提前規劃，否則等到要賣房才發現不符合，後悔都來不及。
小結
政府設計這項規定的本意，是希望照顧真正的自住需求，讓大家住得安心，不會因為房地合一稅而卻步。但也提醒大家，想要享有免稅額，務必要同時符合三大要件，不要心存僥倖。
如果還是有疑問，也別自己亂猜，打電話到國稅局（0800-000321）問清楚，才不會像案例中的甲君一樣，平白多繳近百萬稅金。
記住：三大要件不馬虎，400 萬免稅才到手！
參考來源：
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