合建賺到房子卻賠上罰單？地主最常忽略的報稅錯誤！
- 財管台灣財富管理交流協會
- 7月18日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：7月25日
近幾年，越來越多地主選擇與建商合建分屋，我出地，你出錢出工，房子蓋好後大家按比例分。不用出資還能換到房屋收益，聽起來是不是很划算？
但小心！這種「土地換房」的合作方式，稅務上其實潛藏不少地雷，稍有不慎，不僅要補稅，還可能被罰款！
這篇文章帶你一次搞懂三件事：
合建分屋的兩大稅務關卡（契稅 & 房地合一稅2.0）
為什麼「回贈性質」這麼重要？
房地產「拿到那天」和「持有多久」怎麼算，千萬別搞錯！
第一關：契稅別不小心踩到！
當你跟建商簽訂合建契約，未來會分回房屋，這時稅務機關會先看：誰是起造人？
✅如果建商是起造人，你只出地，完工後建商「回贈」房子給你，那你就不用繳契稅。
❌如果你也當了起造人（你的名字出現在建照或使用執照上），那就麻煩了。日後把房子賣掉時，稅務機關會認定你是「自己蓋的房子」，必須繳契稅。
📌小提醒：契稅是在不動產移轉時課徵的，若因角色認定錯誤沒繳，未來補稅時可是筆大錢！
第二關：房地合一稅2.0 別算錯！
從 2021 年（110年）7月1日起，只要你賣的是 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋或土地，就要適用「房地合一稅2.0」，最高稅率可達 45%！
但政府有給地主和建商合建時的特別規定：
✅ 地主賣分回的房屋，若屬「回贈性質」，可適用 20% 的優惠稅率（比最高 45% 低很多）。
❌ 但如果房子不是建商蓋好後「回贈」給你，而是你自己也參與了蓋房子一事，那就不算回贈，要照一般房地合一稅來算。
那什麼是「回贈性質」？
簡單講，就是：
地主只出地，沒有參與蓋房，建商蓋好後依約「回贈」房子給地主。
這樣的模式，被認定是「以地換屋」，可以享有稅負優惠。但如果地主也參與建造、投資、或掛名起造人，就不算回贈，稅率會比較高。
「合建分屋」關鍵時間怎麼算？這個例子看懂最清楚！
北區國稅局特別提醒：合建分屋的賣房稅務，關鍵在「拿到那天」與「持有多久」怎麼算。
這裡有兩種情況：
🔹 一般情況
如果你是105年後直接買房買地，「取得日」就是過戶登記日，從那天開始計算持有期間。
🔹 合建分屋特別情況
如果你用自己的地去跟建商合建分屋，那持有時間的計算方式就不一樣囉：
項目 | 拿到那天（取得日） | 持有期間怎麼算 |
土地 | 當初買地那天 | 從買地日起算 |
房屋 | 登記過戶那天 | 一樣從買地日起算 |
📌 雖然房子是後來分回來的，但稅務上會把房子與原土地視為同一資產來計算持有期間！
🧾 真實案例：甲君的9年持有，還是被罰錢！
來看個例子：
甲君在101年6月買了 A 地
107年8月與建商合作合建
110年11月取得使用執照，分得 B 房屋
111年1月賣出 A 地與 B 房屋
✔️ A 地是舊制房地，因為是 105 年以前買的 → 稅率低 ❌ B 房屋是 110 年蓋好、分到 → 適用新制，要繳房地合一稅
雖然甲君持有土地超過 9 年（從 101 到 111），但因為他搞錯「房子屬新制」，沒有在過戶後30天內依新制申報，結果被補稅，還被罰款！
💡 三大避坑提醒，再一次記住！
確認自己是不是起造人：只當地主，才能省契稅。
合建契約內容寫清楚「回贈性質」：保障自己將來適用20%稅率。
買賣前，搞懂自己是新制還是舊制：房屋的取得日和持有時間算對了，才不會被補稅！
結語：懂稅，比懂建商更重要！
地主合建分屋確實是一種讓資產變現、創造收益的好方法，但整個過程涉及的稅務規則非常繁複。如果沒有在初期就搞清楚身分、起造人登記、取得日與持有期間的算法，將來賣房時可能會付出極高代價。
所以，不管你是準備合建、剛拿到房子，還是打算出售，都建議先諮詢專業財富管理顧問，提早規劃、安心出手。
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