家族財產傳承不踩雷：房地新舊制 一秒判斷
- 財管台灣財富管理交流協會
- 8月15日
- 讀畢需時 3 分鐘
前言
繼承房地產，最怕一不小心踩到稅務地雷。尤其房地合一稅新舊制交替，規則複雜又容易誤判，少則多繳稅，多則還要被罰款。
本文用最簡單的方式，帶你抓住兩大關鍵原則，快速判斷新舊制、聰明計算持有期間，讓家族財產傳得安心又省稅。
第一步：判斷新舊制 看的是「最近一次」繼承時間
在賣掉繼承或受贈的房地產前，第一件事就是判斷它適用新制還是舊制房地合一稅。這將直接影響課稅方式與稅率。
關鍵不是最初取得時間，而是「最近一次」繼承或受贈的人什麼時候取得該房地。
若最近一次取得是在民國105年1月1日以後 → 適用 新制 房地合一稅。
若最近一次取得是在民國104年12月31日以前 → 適用 舊制（土地免稅，房屋才課稅）。
記得，這裡的「被繼承人或遺贈人」，指的就是最後一個把房地交到你名下的人，而不是房地最初的買主。
第二步：持有期間可合併計算 越久稅率越低
如果你的房地屬於新制，也別太沮喪，因為還有一個省稅空間——持有期間可以合併前手的時間一起算。
意思是：假設爺爺持有 30 年後傳給爸爸，爸爸又持有 10 年後傳給你，那你在賣房時，可以把爺爺、爸爸、以及你自己的持有期間全部加起來。這麼做的好處是，持有期間越長，稅率就可能越低，甚至可能符合自用住宅優惠（住滿六年，稅率僅 10%，還有 400 萬免稅額）。
⚠️ 注意：持有期間合併只影響稅率計算，不會改變房地屬於新制還是舊制的判斷。
真實案例：為什麼爸爸買的房子也會變新制？
來看國稅局查到的一個案例，秒懂判斷邏輯：
民國65年10月：甲爸爸買下 A 房子（舊制時期）。
民國106年：甲爸爸過世，房子由甲媽媽繼承。
民國107年：甲媽媽過世，房子由甲先生繼承。
民國113年1月：甲先生賣掉 A 房子。
甲先生認為這房子是爸爸 65 年就買的，所以屬於舊制，沒有申報房地合一稅。結果國稅局查到後，不僅要補稅，還加罰款。
原因在於：甲先生是從甲媽媽那裡繼承的，而甲媽媽是在 106 年才取得這間房子，也就是 105 年以後的新制期間。因此對甲先生而言，這間房子必須適用新制房地合一稅。
好消息是，在計算持有期間時，國稅局允許把爸爸與媽媽的持有期間都加進來，所以雖然是新制，但有機會適用較低稅率。
溫馨提醒：發現漏報 主動補申報可免罰
如果你名下的房地是在 105 年 1 月 1 日以後取得，而且是透過繼承或受贈的方式得到，務必要特別留意這些規則。
一旦發現自己可能漏報房地合一稅，只要在尚未被檢舉或查核之前，主動向戶籍所在地國稅局申報，並繳清稅款與利息，就可以免除罰款。
結語
繼承房地產看似簡單，但背後的稅務規則其實很有學問。記住這兩大原則：
判斷新舊制，看的是最近一次繼承時間。
持有期間可合併前手時間，越長稅率越低。
這樣一來，你就能在家族財產傳承中，既符合法規，又能合法節稅，讓財富順利延續下去。
