房地合一稅：400萬免稅額，你真的符合資格嗎？

辛苦存錢買了房，好不容易熬過閉鎖期，準備換屋大賺一筆，卻發現國稅局說你不能用房地合一稅400萬元的自住免稅優惠？

「蛤？我明明住滿了六年，怎麼會不行？」這時候，你可能一頭霧水，心想是不是哪裡搞錯了。別緊張，這篇文章就是來幫你釐清盲點，讓你搞懂這項重要的省稅權益，避免繳一筆冤枉錢！

簡單來說，為了鼓勵大家真的買房來自住，政府提供了這項超佛心的優惠。只要你賣掉的房子符合以下三個條件，賺到的錢（課稅所得）在400萬元以內，就完全免稅！超過的部分，也只要繳10%的優惠稅率。

這簡直是為自住換屋族量身打造的超值方案，但國稅局可不是隨便發放福利的，它有非常嚴格的規定，你必須全部符合才行。

這項優惠就像是遊戲中的三大魔王關卡，少一個都無法破關：

「戶籍」與「居住」的雙重考驗：你本人、配偶或未成年子女，必須在房子裡「設戶籍」並「實際居住」滿六年。
- 重點！ 這裡的「設戶籍」和「實際居住」缺一不可！很多人以為只要把戶籍遷進去就好，但如果國稅局查到你其實不住那裡（例如用電量很低、沒有生活軌跡），一樣會被認定不符合規定。
- 案例分享： 文中的甲先生，房子雖然持有超過六年，但戶籍只設在他哥哥身上，他本人、配偶或未成年子女都沒有設籍。這就是最常見的錯誤，也是導致他被追討140萬元稅金的主因。所以，切記！戶籍主角必須是你、配偶或未成年子女。
「非營業用」的純粹原則：在賣房的前六年內，你的房子不能拿來出租，也不能當作工作室或辦公室使用。
- 這條規定非常明確，就是為了保障「自住」的純粹性。如果你有任何出租或營業的行為，即使只有短暫的一段時間，這個優惠也和你無緣了。
「六年內一次」的珍貴機會：在交易前的六年內，你和你、配偶及未成年子女，都不能曾經使用過這項優惠。
- 這代表這項優惠是個「六年內一次」的機會。如果你們家庭曾經在六年內用過一次，那麼這次就無法再次申請了，必須等時間過了才能重新適用。

看到這裡，你可能會覺得國稅局的規定很嚴格，但這也是為了防止有人投機取巧。畢竟，這項優惠是為了「居住正義」，保障真正需要自住換屋的人。

所以，在賣房前，請務必再三確認這三個條件，尤其是「本人或配偶、未成年子女設籍並居住」這點。如果你不確定自己的情況是否符合，最好的方法就是直接向國稅局諮詢，花點時間問清楚，總比之後被追稅來得安心。

記住，多一分謹慎，就能少繳一大筆稅。掌握這些資訊，才能讓你安心賣房，把賺到的錢，真正放進自己的口袋裡！ 參考來源／財政部新聞／適用房地合一稅自住400萬元免稅優惠，應注意持有期間及設籍規定

最新文章