💡房屋換新不用怕！重購退稅免追稅攻略
- 財管台灣財富管理交流協會
- 7月24日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：7月25日
你知道嗎？當你賣掉一間自用住宅、準備搬進新家時，其實有機會向政府申請退還土地增值稅！這項少有人提到的「重購退稅」政策，是換屋族最該掌握的節稅利器。看起來好像有點複雜，其實只要搞懂幾個關鍵規則，你也能省下一筆錢、輕鬆換屋不心疼！
🏠 什麼是「重購退稅」？
簡單說，就是當你賣掉自用住宅，然後在兩年內買進新的自用住宅用地，而且新買土地的價值高於舊土地，你就可以申請退還當初賣房時繳的土地增值稅。
這項政策就是為了照顧真正有自住需求、想「小屋換大屋」或「換個新地段」的你，不讓稅負成為搬家的障礙。
✅ 想申請？你必須符合以下條件：
舊房子（已賣出）：
是自用住宅：沒有出租或營業
屋主、配偶或直系親屬有戶籍設在裡面
房屋與土地的所有權人為本人、配偶或直系親屬
新房子（準備入住）：
同樣要是自用住宅
不得出租或作商業用途
屋主或家人需辦理戶籍遷入
新土地的公告現值要比舊土地高
⏳ 時間要抓準：
不論你是先賣後買或先買後賣，兩筆交易之間的間隔不能超過2年
超過2年就會喪失退稅資格！
🧮 怎麼計算退多少？
退稅不是退全部，而是這樣算：
👉 新土地地價 - 舊土地地價 = 可退稅額上限👉 但最多只會退你當時實際繳的土地增值稅
💬 舉例：
你賣舊房時繳了 10 萬元土地增值稅新買土地地價比舊的高 20 萬元→ 那你最多可退回 10 萬元
🔍 小心！這些情況會被追繳稅金
申請成功後，新土地會被列管5年，期間內只要有以下狀況，政府就會追回原本退給你的稅金：
❌ 把土地或房子賣掉、贈與或移轉❌ 房子出租或拿來做生意❌ 全戶戶籍遷出
✅ 三種「例外情況」不用被追稅！
因子女就學，須遷出戶籍
被公司派駐國外
房屋所有人過世，戶籍自然遷出
📌 只要房子仍然是自住用途，沒有出租或營業，就不會被追稅！
🪪 特別提醒：繼承也不會被追稅！
如果你是繼承到已申請重購退稅的土地，只要用途仍是自住，也免追稅！
📋 重購退稅小撇步，聰明節稅更有感
✅ 申請無次數限制：多次換屋也可以重複申請✅ 先用高稅率繳，再申請退稅：可保留「一生一次」低稅優惠✅ 可搭配自益信託：符合自用條件，信託也可退稅✅ 搭配所得稅抵扣：新購地價更高，還能退綜所稅！
🎯 總結：重購退稅，是你換屋路上的神助攻！
別讓土地增值稅成為你搬家的絆腳石！只要掌握「重購退稅」這個節稅機制，精準安排時間與條件，政府就有機會把你當初繳的稅金退還來幫你換房！
‼️記住三大重點：✔ 2年內完成買賣✔ 5年內維持自住、不轉手✔ 戶籍、用途條件都要符合
建議在交易前先諮詢財富管理顧問，讓你在換屋過程中多一分保障，少一分風險！
📚 延伸閱讀與官方資訊：
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