房東年收24萬租金 只繳稅4800元「全合法」 歐正興：搞懂333賺超多

好房網News記者蔡佩蓉／專訪

政府積極衝刺8年20萬戶社會住宅政策，其中，8萬戶為非直接興建的「社會住宅包租代管」，也就是招募民間愛心房東將空屋出租，自從2017年10月31日包租代管開辦第一期以來，針對房東最在乎的「稅金減免」持續做滾動調整，到了今年有所謂的「包租代管333」—3稅減免、3費補助與3年服務，吸引不少「內行房東」合法收租，又可拿政府補助。 營建署國宅組組長歐正興接受《好房網》專訪指出，從2017年底包租代管政策推出，2018年6月「租賃住宅市場發展條例」上路，以及2021年5月「住宅法」修正，將公益出租人及社宅包租代管房東，免稅額從原本每月1萬元提高至1.5萬元，這些都是觀察政策落實的第一線運作狀況，再進行的強化與調整。

無疑地，房東稅金減免與相關補助，是相當接地氣的政策，雖然至今坊間仍有不少房東未報稅，但隨著房客更懂得捍衛權益，並知曉遇到糾紛時契約書公證的重要性等，也讓房東逐漸有合法報稅的趨勢。

歐正興指出，「社會住宅包租代管」之中的「包租」，是由租賃服務業作為二房東，讓房東在三年租期內，保證有租金收益，包括簽約成交的服務費、每月10％租金的管理費，都不需支付，這可以蓬勃整個租賃服務業的產業商機，也可以協助空屋釋出，提供民眾住房需求。

今年5月因應社會住宅包租代管第三期上路，新的「包租代管333」直接給房東最優的補助。歐正興指出，有房東聽聞這些優惠，還以為是詐騙，因此為了讓地方租賃業者順利進行物件開發，營建署也會下鄉巡迴辦活動。

以「3稅減免」的所得稅來說，歐正興舉例，假若房東每月租金收入2萬元，每月可先扣1萬5000元「免納綜合所得稅」，等於5000元是要繳稅，但「房屋必要損耗所支出費」可再減除60％，等於只剩2000元，假若用20％所得稅率換算，每月剩400元，一年稅金僅4800元。

另外，房屋稅、地價稅皆為「地板價」，社會住宅包租代管屋主的房屋稅率為1.2%，地價稅則為千分之二，與正常要繳交的千分之十，差異達5倍之多。

台北市稅捐稽徵處曾試算，王君在松山區有一間空置公寓，原本房屋稅稅率為2.4%、換算2800元，地價稅1萬3000元，為稅率10‰， 但加入社會住宅包租代管或成為公益出租人且符合一定要件，因房屋稅稅率為0.6%，房屋稅只要繳700元，地價稅2600元、稅率為2‰。

另外，房東加入包租代管後，也能更有保障，因為在「3費有補助」的部分，有補助每年1萬元修繕費，由於社宅強制要求設置住宅用火災警報器、屋內滅火器與強制排氣熱水器設備，這些都能列入修繕費補助之中。 三年租期內，等於房東每年都有修繕費可實報實銷，每年上限1萬元，假若沒有重大修繕，也等於可替房客升級設備。「3費有補助」之中，還有合約書「公證費」雙北地區每件約3000至4500元；「居家安全險」也就是所謂「特殊條件安全險」，類似凶宅險，皆由政府補助。 至於「3年有服務」，因屋主是轉租給包租代管業者，由業者當「二房東」，房東不用管理房屋，期間也能省下媒合成功、租金0.5至1個月的服務費以及每月10％的管理費，等於「三年零空置期」。

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