繼承房產但還不出房貸 賣屋還債要怎麼課稅？

好房網News記者林和謙／台北報導

民眾若繼承房地產及房屋貸款，但無力清償而必須出售時，如何申報房地交易所得稅？財政部高雄國稅局指出，高雄有一位李小姐詢問，2019年10月繼承她的父親在2017年購入的一處房地產，但因無力償還該房地產貸款，因此在去（2021）年9月出售該房地產並償還銀行貸款，房地合一交易所得稅該如何申報？

依照現行個人房地合一稅新制的課稅規定，個人交易持有期間2年以內的房屋、土地應適用稅率45%，持有期間超過2年未逾5年，稅率為35%，超過5年未逾10年可適用20%稅率。

財政部高雄國稅局表示，以李小姐的例子來說，因該房產未償債務是由繼承而來，如果在繼承後5年內因無力償還債務的本金及利息，導致必須出售該房屋、土地者，符合《所得稅法》第14條之4第3項第1款第5目規定的因調職、非自願離職或其他非自願性因素，可適用20%稅率。

此外，個人繼承取得房屋、土地時，連同繼承親人所留下以該房地產為擔保向金融機構抵押貸款的未償債務，若該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值，且確實由該繼承人實際負擔償還，就屬於因繼承取得該房屋、土地所生的額外負擔，此額外負擔可在出售房屋及土地交易所得中減除。

高雄國稅局稅務人員指出，李小姐於2019年繼承其父親在2017年買下的房地產，繼承時房地現值合計300萬元，且併同繼承她父親所留下該房地產貸款餘額600萬元，李小姐2021年以1,000萬元出售該房地時(假設必要費用為30萬元；2019年至2021年物價指數未調整；土地漲價總數額100萬元)，李小姐適用房地合一稅新制，房地課稅所得計算如下：

(A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元；

(B)繼承取得房地的額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元，

(C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元，

應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20%=54萬元。

另外，國稅局舉出一個特別例子，曾有一名年僅7歲的小男生，因其父親過世，因此在2021年7月17日繼承取得他的父親於2020年1月5日購買的一處房地產，也同時承擔以該房地產為擔保向金融機構抵押貸款的未償債務，因小男孩未成年又不具償還能力，為避免房地產遭銀行聲請強制執行，於是在親友協助下向銀行申請暫緩聲請查封拍賣抵押物，並於2021年9月5日出售此房地產以清償債務，因屬於非自願性因素交易，可適用稅率20%課稅。

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