買賣不動產眉角多？營利事業房地合一稅這樣算，避開冤枉路！
- 財管台灣財富管理交流協會
- 8月27日
- 讀畢需時 3 分鐘
各位老闆們！是不是也覺得賣房子、賣土地賺錢很開心，但一想到要報稅，頭就開始痛了？尤其現在房地合一稅搞得大家霧煞煞，如果公司同時賣好幾間房，還適用不同稅率，那成本費用到底該怎麼算？會不會一不小心就算錯，被國稅局找上門？
別擔心！今天這篇文章，帶你搞懂營利事業出售多筆房產時，房地合一稅的計算眉角。讓你省下被補稅的麻煩，把錢穩穩地賺進口袋！
搞懂房地合一稅，為什麼那麼重要？
簡單來說，房地合一稅就是針對你賣房子或土地賺到的錢來課稅。但它跟一般的營利事業所得稅不一樣，有自己獨立的計算方式，而且稅率還會隨著你持有房子的時間長短而變動。
持有2年內：稅率45%
持有超過2年到10年：稅率35%
持有超過10年：稅率20%
所以，你賣房子的時候，如果同時有持有很久的，也有剛買沒多久的，那每筆交易的應稅所得就要分開算，適用不同的稅率。
成本費用歸屬，才是真正的關鍵！
說到計算所得，最基本的就是「收入減掉成本費用」。但國稅局最常抓到的錯誤，就是公司把不同筆房產的成本費用給「搞混了」。
舉個例子，有一間公司賣了6筆新建案房地（A房地），同時也賣了3筆中古屋（B房地）。
這家公司把一筆200萬的裝潢成本，算在A房地的成本裡。但國稅局一查，發現這筆裝潢根本是花在B房地上的。
結果，國稅局就幫他「重新計算」：
A房地：成本變少200萬，所以虧損從原本的4,000萬變成4,200萬。因為是虧損，所以可以抵掉更多的營利事業所得。
B房地：成本變多200萬，所以賺到的錢從原本的1,600萬變成1,800萬。因為這批中古屋持有不到2年，適用45%的高稅率，所以應納稅額從720萬變成810萬！
看到這裡，你發現問題了嗎？只是把一筆200萬的成本「放錯位置」，最後卻得多繳90萬的稅！
拆解成本費用的歸屬地雷
這個真實案例告訴我們，當你有多筆房地產交易時，一定要特別注意以下幾點：
分開計算，各自獨立：每一筆房地產的交易所得，都要獨立計算。你不能因為覺得「反正都是公司的支出」，就把所有成本費用混在一起算。
成本費用要「對號入座」：哪些錢是花在哪一間房子的，就要算在哪一間房子的成本裡。像是裝潢費、廣告費、仲介費、代書費、土地改良費用等等，都要仔細核對。
土地增值稅的陷阱：土地增值稅在房地合一稅的計算中，原則上不能列為成本費用。這點非常重要，因為很多公司會不小心把這筆錢也算進去，結果被剔除補稅。
如何避免被國稅局「補刀」？
國稅局不是想找你麻煩，而是希望你正確申報。所以，身為老闆或會計，最好的方法就是從源頭做起：
建立好內部會計流程：每筆與不動產交易相關的費用，都應該有明確的憑證，並註明是為了哪一筆房產所花費。
與會計師密切配合：如果你沒有專業的會計人員，務必尋求專業會計師的協助。他們熟悉法規，可以幫你把關，避免小錯誤造成大損失。
多留意財政部的公告：稅務法規會隨著政策變動，多關注國稅局的官方網站或新聞，掌握最新資訊。
總結來說，營利事業出售多筆房地產時，最重要的就是「精確歸屬」。把每一筆交易當作獨立個案處理，讓成本費用「對號入座」。這樣不僅能正確計算應繳稅額，還能避免因小失大，讓原本賺到的錢變成補繳的稅款。記住，正確的報稅是省錢的第一步！
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