包租業必學：掌握這5大要件，輕鬆省下可觀營業稅！
- 財管台灣財富管理交流協會
- 9月17日
- 讀畢需時 3 分鐘
各位專業的包租業者、房產投資人，你們是不是覺得在管理房產之餘，還得面對繁瑣的稅務問題，特別是那筆可觀的營業稅？
為了推動租賃市場的健全發展，財政部推出一項新規定，這項政策對於符合條件的「包租業」來說，無疑是一大利多。在此將深入解析這項新制，幫助您在合規的前提下，有效降低營業稅負擔。
從「租金全額」課稅到「服務費」報稅
一般而言，營業人出租房屋，必須以收取的租金全額作為銷售額，並依規定開立發票、繳納營業稅。然而，針對符合特定條件的包租業者，財政部開放了一條全新的路徑：「差額課稅」。
這意味著，您的營業稅計算基礎，將不再是全部的租金收入，而是：
租金收入 - 租金支出 = 應課稅服務費收入
舉例來說，如果您向房東承租一間房子，每月租金為2萬元，再以2.5萬元轉租給房客，那麼您的應課稅服務費收入，就只有5千元。相比過去以2.5萬元全額報稅，稅負將大幅減少。
這項規定，目的在於精準核定包租業者的服務費收入，讓稅務回歸專業服務的本質，而非單純的資產租賃。
想合法節稅？請先符合這五大要件
這項稅務優惠並非適用於所有房產租賃業者。要享受「差額課稅」的權利，您的企業必須同時符合以下五個核心要件：
身分合法性： 必須是經由政府許可設立的「包租業」（根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第19條）。
承租對象： 所承租的房屋，其所有權人必須是「個人」（非公司），且用途為「居住使用」（依同條例第17條）。
轉租對象： 轉租給「自然人」（一般個人）作為居住使用。
契約期限： 租賃期間必須長達1年以上。
業務排除： 業務範圍不包括休閒旅遊、政府或合作社經營管理、以及租賃期間未達30日等情況。
只要您符合上述所有條件，您就可以針對每一間房屋，詳細編製租金收支明細表，並以收支差額作為服務費，開立發票報繳營業稅。
真實案例：忽視規定，百萬罰款找上門
國稅局絕非空口說白話。他們近期就查獲一個真實案例：轄區內一家甲公司，因未依法開立發票，辯稱自己是包租業者，應以差額報稅。
然而，經國稅局審核，該公司並不符合上述規定，因此仍須以租金收入全額開立發票。最終，甲公司因短漏報銷售額高達2,378萬餘元，除了必須補繳118萬餘元的營業稅，更被處以高達59萬餘元的罰款。
這個案例警示我們，稅務規定不容輕忽。不合規的節稅方式，最終將面臨鉅額的補稅與罰款，得不償失。
結語：做個專業且合規的包租業者
在租賃市場，專業與合規是長期經營的基石。如果您符合「包租業」的法定條件，務必善用這項節稅利器。反之，若您的經營模式不適用，則應遵循現行法規，按租金全額開立發票。
國稅局也強調，若因一時疏忽而漏報，只要在未被檢舉、未被調查前主動補報補繳，可免除罰款。如果您有任何稅務上的疑問，隨時可以聯繫國稅局，尋求專業協助。
聰明的經營者，除了致力於業務拓展，更應當精準掌握法規，確保每一筆收入都合法合規，如此才能永續經營。
參考來源：財政部新聞稿／符合規定之包租業按租金收支差額報繳營業稅
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