🧱建商、地主注意！合建分屋稅務2陷阱一次看
- 財管台灣財富管理交流協會
- 7月25日
- 讀畢需時 3 分鐘
🧑🔧什麼是「起造人」？為何這麼重要？
「起造人」在台灣稅法和建築規範中，是申請建照和使照、負責蓋房子的關鍵人物。簡單說，就是誰的名字寫在官方文件上，誰就得扛起稅務和法律責任。搞錯這個身分，可能讓你的利潤瞬間縮水！
建商誤區：以為賣房就照營收報稅？錯了！
地主陷阱：只出土地還想全身而退？不一定！
讓我們一步步拆解，別讓稅務吃掉你的硬幣！
🪤陷阱1：稅率翻倍的建商危機
建商常誤以為，只要賣房就按公司收入報稅就好。但「起造人」身分決定了你的稅務命運！
情境1：你是起造人
定義：建照上有你的名字，你是合法起造人（參考《建築法》第 12 條：起造人為申請人，負責建築義務）。
稅務：賣房所得併入公司營收，按營利事業所得稅（約 20%）繳稅。
優點：簡單、低風險，稅負最輕。
情境2：你不是起造人
情況：合資開發或地主掛名，導致你沒在建照上。
稅務：必須分開報「房地合一稅」，稅率最高 45%，比營所稅多一倍！
風險：同一筆錢，報錯方式可能讓你少賺一半。
例子：你賣房賺 1000 萬，若是起造人只繳 200 萬稅；若不是，稅額可能飆到 450 萬！
🪤陷阱2：地主的多稅危機
地主以為「我只出土地，稅跟我沒關係」？錯了！一不小心當上起造人，稅務麻煩接連來！
陷阱2.1：契稅突然變你的
正常情況：建商當起造人，房子蓋好回贈地主叫「以地換屋」，免契稅。
危險情況：如果你跟建商一起掛名起造人，國稅局會當你是「自己蓋房給自己」，得繳 6% 契稅。
影響：一棟價值 1000 萬的房，可能多繳 60 萬！
陷阱2.2：房地合一稅持有期算錯
關鍵點：持有期間從買地那天算，不是交屋日。
例子：
101 年買地，110 年拿房，111 年賣出。
若誤以為「新房短期」，報錯稅率，國稅局會補稅加罰！
建議：確認取得日，避免短報後遺症。
🔮「合建分屋」起造人身分大比較
角色 | 起造人身分 | 報稅方式 | 適用稅種 | 稅率 | 風險/補充 |
建商 | 是 | 納入公司營收 | 營利事業所得稅 | 約 20% | 簡單，稅負低 |
建商 | 否 | 處分財產所得 | 房地合一稅 | 20%～45% | 稅高，合資易誤踩 |
地主 | 建商是起造人 | 取得房屋為「地換屋」 | 無契稅適用 20% 的優惠稅率 | 20% | 免契稅，賣時按買地日算 |
地主 | 自己是起造人 | 房屋視為「自建」 | 契稅+房地合一稅 | 契稅6%、15%～45% | 多繳契稅，取得日易錯 |
🔔為什麼這件事如此重要？
「起造人」決定你是「蓋房的人」還是「投資者」，直接影響稅率和稅種。錯誤認定，可能多繳契稅、房地合一稅或公司稅；忽略細節，合建利潤可能全被稅金吞噬。
🥾避坑三步驟，合建賺翻天！
談清楚寫清楚：簽約前確定誰當起造人，寫進合約。
地主別亂掛名：當起造人可能多繳大筆稅，謹慎考慮。
建商查身份：沒掛名就別用營所稅，免得稅單翻倍。
🗝️結語：合建賺錢關鍵在稅務準備
合建分屋能賺，但稅務不熟就可能賠。建議簽約前找財富管理顧問或會計師，把每塊地、每間房都算清楚，避免稅務變負擔。想知道更多？歡迎留言或私訊，我們有專業團隊幫你合建不踩雷！
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