海外房產交易，別忽略台灣贈與稅！
- 財管台灣財富管理交流協會
- 9月4日
- 讀畢需時 3 分鐘
想把海外的房產賣給自己的家人？你以為這只是家族內部的事，只要簽個約、辦個手續就行了嗎？
大錯特錯！國稅局可能早就盯上你了！
這篇文章將揭露一個許多人忽略的稅務地雷：當你把境外的不動產賣給二親等以內的親屬時，就算沒有在台灣辦理過戶，還是必須向國稅局申報贈與稅！
如果沒有提供足夠的證明，你這筆「買賣」就會被視為「贈與」，面臨高額的贈與稅。
為何賣境外房產給家人也要報稅？
許多人以為，只要房產不在台灣，就不受台灣稅法的管轄。這個觀念是錯誤的！
根據《遺產及贈與稅法》的規定，只要你是「經常居住在中華民國境內的國民」，不論你的財產是在國內還是國外，只要有贈與行為，就必須依法課徵贈與稅。
所以，即使你的海外房產在當地已經完成過戶，台灣的稅務機關仍有權力進行審查。
「買賣」還是「贈與」？國稅局的判斷標準
那國稅局怎麼知道你這筆交易是「買賣」還是「贈與」呢？
這取決於一個關鍵點：你是否能提供「已支付價款的確實證明」！
根據法規，二親等以內的親屬間財產買賣（例如：父母子女、兄弟姊妹），國稅局會特別審查。如果你無法證明對方真的有付錢，而且這筆錢不是你借給他的，那麼國稅局就會直接將這筆交易「視同贈與」，課徵贈與稅。
這個證明不是口說無憑，也不是一份簡單的買賣契約書就能解決的。 國稅局會要求你提供金流的證明，例如匯款紀錄、銀行對帳單等等，證明買方真的有足夠的資金來源，並且確實支付了款項。
真實案例分享：1779萬的房產，追繳153.5萬贈與稅
國稅局舉案例的甲先生就是一個血淋淋的例子。
他將海外房產賣給了女兒，沒有向國稅局申報贈與稅。國稅局從租稅協定的夥伴國取得他的稅務資訊，主動發函請他申報或說明。
甲先生雖然提出了買賣契約書和當地鑑價證明，但他卻拿不出女兒確實支付房款的證明。國稅局因此判定這筆交易屬於「贈與」，並依據查得的房產價值新台幣1,779萬元，核定應繳納贈與稅153.5萬元！
這個故事告訴我們： 國稅局的全球查稅網絡越來越綿密，千萬不要心存僥倖。一張契約書並不代表什麼，資金流向才是國稅局判斷的重點。
別再抱著舊觀念！合法節稅這樣做
如果你真的有出售境外不動產給二親等親屬的需求，請務必做到以下兩點：
完整保留金流證據： 確保買方有實際支付房款，並將所有的匯款單、銀行明細等證明文件妥善保存。這筆錢的來源也必須是買方自己的，而非由你或其他親屬借給他。
主動申報： 即使你認為這筆交易是買賣，也建議主動向國稅局辦理贈與稅申報，並附上所有金流證明文件。國稅局審查後，如果認定為買賣，就不會課稅，你也能安心。
記住，主動申報並提供證明，可以免除你的贈與稅，也能避免日後被國稅局查核時，因為無法舉證而被視同贈與並處罰。
如果你對相關規定有疑問，請務必向專業的會計師或國稅局尋求協助，別讓你的善意之舉，變成沉重的稅務負擔！
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